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《自然资源价格评估通则》解读 中国国土勘测规划院地价所

        完善自然资源评价评估技术体系，显化自然资源资产质量与价值
，是建立自然资源有偿使用制度的基础工作，也是深入贯彻落实党中央精神的具体举措，更是自然资源部履行自然资源保护和合理开发利用、开展自然资源资产核算和负债表编制等职能的重要支撑
。为满足新形势下自然资源价格评估管理工作需要，本轮机构改革以来，部自然资源开发利用司持续推进该领域的理论方法研究与试点实验工作
，与中国土地估价师与登记代理人协会等单位共同组织专家编制了《自然资源分等定级通则》《自然资源价格评估通则》（以下简称“两通则”）。

        一、估价通则的基本定位

        估价通则是首部针对包括土地

、矿产、海域海岛等各类自然资源的价格评估进行整体性规范的技术标准。由于现行标准体系中，已具备了土地、矿产
、海域等部分自然资源门类的相关技术标准
，而在不同自然资源领域中，既有评估实践工作的广度和深度存在较大差异，故做为通用型标准，本次标准编制工作在坚持科学性、规范性、实用性、统一性等基本原则的基础上，注重体现了兼包并容
、继承与引领并进的基本定位。

        二
、估价通则的技术要点解读

         基于上述基本定位，结合现行价格评估专项技术在各类自然资源领域的发展状况，充分考虑指导实践工作的应用需求，估价通则的设计体现了“重统筹融合，补遗漏缺失”的整体性理念
。

        （一）估价通则的主要内容

         按照评估工作的核心技术内容与各类评估实践中的具体操作环节
，估价通则中涉及的主要内容包括：范围、规范性引用文件、术语和定义
、基本技术原则、主要技术路径、价格内涵的界定、价格影响因素、各类自然资源价格的基本评估方法与应用要点、自然资源保护涉及的价格评估、政府公示价格评估
，以及基本执业准则等十一章及三个分别针对部分类型自然资源评估方法的规范性附录。

         （二）估价通则部分内容的处理思路

        1.关于编写体例
。因多类自然资源已形成针对自身特征与需求的评估技术标准，故有观点认为
，作为通则
，应汇集各相关规程的核心内容，尽可能翔实具体
，使用者依照此文件即可开展基本评估活动
；另有观点认为
，通则应仅就具有基础性、通用性的内容进行明确界定，各类自然资源评估的具体方法
、技术细节等内容应在细则或专项规程中予以表述。

        2.关于“价格”与“价值”的辨析。关于评估结果应定位为待估对象的“价值”还是“价格”，在本领域一直存在不同观点
，此次仍有较多专家就此提出意见和建议。起草组采纳多数人观点
，以“价格评估”作为通用性表达
，即认定评估结果是评估标的物在公开或特定市场条件下的价格估计值
，虽不是真实发生的市场价格本身，但是对市场价格的模拟，属于价格范畴

。

        3.关于对部分现有评估方法的取舍和优化
。

        此外，标准中针对现行技术标准体系中存在的个别遗漏或未能及时更新的内容进行了补充完善
，例如
：依据《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》的相关要求
，完善了关于政府公示价格更新的表述

；经合理性分析，增加了农用地基准地价系数修正表编制的技术方法
，即可参照定级因素综合分值编制；